Le monde des recours en vices cachés au Québec est extrêmement complexe.
Lorsque des défauts dissimulés compromettent la qualité d’un bien immobilier, la collaboration avec un avocat spécialisé devient cruciale, et ce, rapidement!
Pour vous guider, Soumissions Québec explore les options de poursuite en vice caché, et démystifie les démarches légales pour protéger vos droits.
Découvrez comment naviguer le branle-bas de combat en matière de vices cachés et assurez-vous d’être bien armé pour défendre vos intérêts avec un avocat qualifié.
Remplissez notre formulaire pour comparer les avocats spécialisés en vice caché!
Comprendre les vices cachés au Québec: Guide complet!
Le vice caché est une défectuosité ou une malfaçon découverte par l’acheteur après l’achat d’une maison, et qui affecte l’usage et la valeur de l’immeuble.
La découverte d’un vice caché ouvre généralement la porte à un recours contre le vendeur, et même contre les vendeurs subséquents…
Mais pas si vite!
L’acheteur qui souhaite être dédommagé ou faire annuler la transaction doit respecter tous les critères prévus par la loi, en plus d’agir sans délai à l’égard du vendeur.
Mais qu’est-ce qu’un vice caché exactement au sens légal?
Ce qu’il faut savoir, c’est que ce ne sont pas tous les vices et défectuosités qui ouvriront la porte au recours en vice caché. Des conditions précises doivent être respectées, en fonction de la définition prévue au Code civil!
De la garantie de qualité
Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Code civil du Québec,
En résumé, le vice caché se déconstruit donc en 4 critères essentiels, soit :
- La nature cachée/non-apparente du vice
- Le fait que l’acheteur ignorait le vice
- L’existence du vice au moment de l’achat
- La gravité du vice caché
Il faut également que le vice échappe à un acheteur prudent et diligent!
Un acheteur qui conclut l’achat d’une maison en négligeant complètement d’effectuer une inspection de base, et sans examiner les composantes essentielles de la propriété pourrait voir son recours être complètement rejeté.
Voyez comment prouver chacun des critères essentiels au recours en vice caché!
Comment prouver un vice caché – 4 critères essentiels
Pour obtenir gain de cause à l’issue d’une poursuite en vice caché, la gravité du vice, son caractère inconnu et son antériorité à la vente doivent être prouvés selon la balance des probabilités. Plus facile à dire qu’à faire dans bien des cas.
Mais quoi qu’il en soit, chacun de ces critères a été clarifié par les tribunaux au fil des années, et leur interprétation vous donnera une meilleure idée des standards auxquels s’attendre.
Voici les 4 critères d’un vice doit rencontrer pour être considéré comme caché!
| L’acheteur qui a connaissance du vice avant l’achat ne peut se prévaloir d’un recours en dédommagement contre le vendeur. |
|
|
|
|
4. D’une certaine Gravité
|
|
Vous pensez avoir découvert un vice grave, non apparent, inconnu et qui existait au moment de l’achat de la maison? Fantastique, il ne reste plus qu’à le prouver en faisant appel aux bons experts.
Prouver un vice caché peut nécessiter l’intervention d’experts qualifiés, incluant notamment les :
- Inspecteurs en bâtiment
- Ingénieurs en bâtiment
- Professionnels de la construction
- Évaluateurs agréés et plus encore
Le rapport d’expertise peut peser lourd dans la balance lors d’un recours en vice caché!
Et les avocats spécialisés en matière de vices cachés sont parfaitement au courant de ce fait! C’est pourquoi la réalisation d’une expertise fera partie intégrante des démarches de dédommagement pour cause de vice caché!
Aussi important cette expertise soit-elle, il faut également dénoncer le vice sans délai au vendeur!
Dénoncer RAPIDEMENT le vice au vendeur, une exigence légale!
Un aspect clé du recours en vice caché est la dénonciation du vice au vendeur!
La loi prévoit explicitement que l’acheteur qui découvre un vice caché doit le dénoncer au vendeur par écrit, et l’acheteur a l’obligation de dénoncer le vice dans un délai raisonnable!
La dénonciation d’un vice caché au vendeur doit obligatoirement se faire par écrit, à défaut de quoi le recours de l’acheteur pourrait être sérieusement compromis.
Un délai raisonnable peut aller jusqu’à 6 mois, mais il est nettement préférable de dénoncer à l’intérieur de 30 jours.
ATTENTION! La dénonciation et la mise en demeure sont deux démarches distinctes!
En effet, la dénonciation vise à porter le vice à la connaissance du vendeur, et à préserver le recours de l’acheteur en respectant les dispositions du Code civil. En revanche, la mise en demeure vise à exiger du vendeur qu’il remédie au vice à l’intérieur du délai stipulé.
Même s’ils visent deux objectifs distincts, il arrive que la dénonciation se fasse à même la mise en demeure!
Les étapes cruciales lors d'une poursuite en vice caché au Québec
Obtenir gain de cause n’est pas une mince affaire lorsqu’il est question de vice caché, puisque le vendeur et l’acheteur ont généralement une appréciation bien différente de la gravité du problème…
Le succès du recours dépend largement de la préparation du dossier par l’acheteur, et ce, avec l’aide d’un avocat qualifié!
Vous envisagez un recours en vice caché? Voici les étapes cruciales à respecter!
1. Constater le vice et l’identifier
Avant de s’emballer et de dénoncer le problème au vendeur, la première étape cruciale consiste à identifier clairement le vice. S’agit-il de moisissure, d’une infestation ou d’infiltrations d’eau? Et quelle en est la cause?
Obtenir l’avis d’un inspecteur et d’un professionnel de la construction peut être fort utile à ce stade des procédures.
2. Dénoncer le vice caché au vendeur
Une fois le vice bien identifié, et après avoir mis le doigt sur la source du problème, il est temps de dénoncer le vice au vendeur. Cette dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable, et obligatoirement par écrit.
Il est judicieux de faire appel à un avocat pour rédiger la dénonciation du vice, bien que ce ne soit pas obligatoire.
3. Consulter un expert en bâtiment
À ce stade, vous connaissez la nature du vice et sa cause, mais vous ne connaîtrez pas son ampleur tant que vous n’aurez pas réalisé une expertise en bâtiment.
L’avis d’un ingénieur, inspecteur ou entrepreneur en construction pèsera lourd dans l’appréciation de la gravité du vice.
4. Tenter de négocier une solution à l’amiable
Avant de déterrer la hache de guerre, il est toujours préférable de tenter de s’entendre à l’amiable avec le vendeur. Un litige devant les tribunaux devrait être la solution de dernier recours, puisqu’elle engendre des coûts et des délais astronomiques.
La table de négociation devrait être l’option numéro un, et les parties impliquées devraient tous deux être représentées par leur avocat.
5. L’envoi d’une mise en demeure
Advenant que les négociations échouent (ou meurent dans l’œuf), la suite logique consistera à envoyer une mise en demeure afin de forcer le vendeur à dédommager l’acheteur.
La suite à cette mise en demeure dépendra de la réponse du vendeur. S’il refuse de plier, le recours au tribunal deviendra inévitable.
Les recours de l’acheteur contre le vendeur
En situation de vice caché, l’acheteur a le choix d’exercer l’un de trois recours, soit la réduction du prix de vente, l’annulation de la transaction ou encore, la réclamation de dommages-intérêts.
Quel est le recours le plus approprié? Cela dépend de plusieurs facteurs :
La réduction du prix de vente
Réclamer la réduction du prix de vente est la solution de choix en matière de vice caché. Elle consiste à réclamer une diminution proportionnelle aux dommages causés par le vice caché afin de compenser l’acheteur.
Une évaluation de la valeur des dégâts sera évidemment nécessaire afin d’arriver à une valeur de compensation précise.
L’annulation de la vente
Il sera justifié de demander l’annulation de la vente d’une maison lorsque l’ampleur du vice est telle que l’acheteur, s’il avait eu connaissance du vice, n’aurait jamais acheté la maison.
Seuls les vices les plus graves justifient généralement l’annulation complète de la vente d’une maison, mais c’est bel et bien possible.
Les dommages-intérêts
L’acheteur sera justifié de réclamer des dommages-intérêts lorsque le vendeur lui a fait de fausses représentations, a agit de mauvaise foi et a dissimulé l’existence du vice dont il avait connaissance.
L’acheteur a dont plusieurs recours dans son sac en matière de vice caché, mais le vendeur est loin d’être sans défense pour autant!
Les DÉFENSES du vendeur lors d’une poursuite pour vice caché!
Le vendeur est loin d’être au dépourvu face à une accusation de vice caché!
La découverte d’un vice n’implique pas la victoire automatique de l’acheteur, loin de là.
Le vendeur peut notamment invoquer les défenses suivantes contre l’acheteur :
- La connaissance du vice par l’acheteur
Le vendeur peut tenter de prouver que l’acheteur avait connaissance du vice au moment d’acheteur.
- L’apparence du vice et la négligence de l’acheteur
Le vendeur peut alléguer que le vice est évident, et qu’un acheteur prudent et diligent aurait remarqué le vice lors de son inspection.
- Le défaut de l’acheteur de mitiger ses dommages
Toute personne qui subit un préjudice a l’obligation de mitiger ses dommages. L’acheteur qui est au courant que l’eau rentre par le toit et qui attend 1 an avant d’agir pourrait se faire reprocher de ne pas avoir mitigé ses propres dommages.
Le vendeur peut également tenter de démontrer la banalité du vice!
Un vice caché doit être grave pour donner ouverture à quelque recours que ce soit. Il est donc possible pour le vendeur de plaider que le vice est banal et n’affecte par l’usage auquel l’immeuble est destiné.
L’impact d’une vente sans garantie légale aux risques et périls
La garantie légale de qualité tient le vendeur responsable des vices que l’acheteur pourrait découvrir suite à la vente.
Cependant, les parties à la transaction peuvent s’entendre pour exclure cette garantie légale, et effectuer une vente aux risques et périls de l’acheteur.
Mais qu’advient-il lors d’une vente aux risques et périls, sans garantie légale?
Lors d’une telle vente, le vendeur n’est plus responsable des vices que l’acheteur peut découvrir une fois la transaction réalisée.
L’acheteur assume donc le risque de découvrir une défectuosité, quoi qu’il puisse toujours faire inspecter la maison au préalable.
Le vendeur a-t-il l’obligation de dénoncer les vices qu’il connaît?
Oui, tout à fait! Même lors d’une vente sans garantie légale, le vendeur demeure obligé de divulguer les vices qu’il connaît à l’acheteur, sans quoi il commettra un dol qui pourrait justifier un recours de la part de l’acheteur.
Une vente sans garantie légale ne permet pas de mentir à l’acheteur!
Envoyer une mise en demeure pour vice caché
La mise en demeure est distincte de la dénonciation dans la plupart des cas, quoi que les deux documents puissent être combinés.
L’envoi d’une mise en demeure vise à forcer le vendeur à rectifier le vice, alors son libellé doit être persuasif, et mentionner clairement ce qui est attendu du vendeur.
Exemple de mise en demeure lors d’une situation de vice caché!
Objet : Mise en demeure pour vice caché
Madame, Monsieur,
Suite à l’acquisition du bien situé au [Adresse du Bien] le [Date de l’Acquisition], je constate la présence de vices cachés compromettant sérieusement la qualité de l’habitation. Conformément à l’article 1726 du Code civil du Québec, je vous mets en demeure de remédier à ces vices dans un délai de [indiquer un délai raisonnable, par exemple 15 jours] à compter de la réception de cette lettre.
Faute de quoi, je me verrai contraint(e) d’engager des poursuites légales pour faire valoir mes droits.
Veuillez prendre cette mise en demeure au sérieux et agir promptement pour résoudre cette situation de manière amiable.
Cordialement,
[Votre Signature]
[Signature de l’Avocat, le cas échéant]
*Exemple donné à titre indicatif seulement.
Consultez un avocat afin de rédiger une mise en demeure solide et sur mesure!
Ne vous contentez pas d’un modèle de mise en demeure trouvé sur internet. Faites affaires avec un avocat spécialisé en matière de vice caché pour vous rédiger une solide mise en demeure!
FAQ – Questions fréquentes sur les poursuites en vice caché!
Quelle est la valeur juridique d’une inspection préachat en cas de vice caché?
L’inspection préachat a une grande valeur juridique au Québec. Bien qu’elle ne libère pas le vendeur de ses responsabilités, elle peut influencer la décision du tribunal.
Une inspection professionnelle bien documentée peut renforcer votre cas en démontrant la bonne foi de l’acheteur et sa vigilance lors de la transaction.
Quels sont les délais pour intenter un recours en vice caché?
Au Québec, l’acheteur dispose généralement de trois ans à compter de la découverte du vice caché pour intenter un recours.
Cependant, il est crucial d’agir rapidement pour éviter tout dépassement de ce délai, ce qui pourrait compromettre la validité de la réclamation.
Pourquoi engager un avocat spécialisé en vices cachés?
Engager un avocat spécialisé en vices cachés est essentiel pour naviguer dans le système juridique québécois.
Un professionnel expérimenté peut vous conseiller sur la viabilité de votre cas, vous guider à travers les étapes légales, et maximiser vos chances de succès lors d’une action en justice.
Est-il plus avantageux de régler un litige pour vice caché hors cour?
Régler un litige hors cour peut être avantageux en termes de coûts, de temps et de stress. Les négociations hors cour offrent une flexibilité accrue et permettent aux parties de parvenir à un accord mutuellement satisfaisant.
Cependant, la pertinence de cette approche dépend des circonstances spécifiques de chaque cas et doit être évaluée en consultation avec un avocat spécialisé.
Quels sont les délais pour intenter un recours en vice caché?
Au Québec, les délais pour intenter un recours en vice caché sont définis par l’article 1739 du Code civil du Québec. L’acheteur dispose généralement de trois ans à compter de la découverte du vice caché pour déposer une action en justice.
Il est important de noter que le délai commence à courir au moment où l’acheteur prend connaissance du vice, même si la transaction a eu lieu antérieurement.
Il est toutefois préférable d’intenter le recours le plus rapidement possible!
Consultez un avocat spécialisé en vice caché pour vous aider!
La résolution des vices cachés au Québec requiert une compréhension approfondie du système juridique. Avec l’aide d’un avocat compétent, vous pouvez maximiser vos chances de succès dans cette démarche complexe.
N’hésitez pas à explorer nos ressources pour trouver le meilleur avocat spécialisé en vices cachés pour votre situation.
Remplissez dès maintenant notre formulaire pour comparer les professionnels expérimentés et prendre la première étape vers la protection de vos droits.
