Category Évaluateur Agréé
12 December 2023,
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Comment un Évaluateur agréé détermine-t-il la valeur d’une maison ?

Faire évaluer une propriété par un évaluateur agréé est parfois nécessaire au Québec dans plusieurs circonstances.

Les évaluateurs agréés sont des professionnels extrêmement qualifiés qui sont en mesure de déterminer avec précision la valeur marchande d’une maison, d’un condo, d’un plex, etc.

Mais comment s’y prennent-ils pour déterminer la valeur d’un bien immobilier exactement ?

  • Dans cet article, nous vous présentons les 3 principales méthodes d’évaluation utilisées par les évaluateurs agréés au Québec, et nous répondons à toutes les questions entourant leurs services.

Si vous avez besoin justement de l’aide d’un évaluateur agréé pour faire évaluer votre propriété, vous pouvez si vous le voulez utiliser notre formulaire gratuit sur cette page afin de recevoir jusqu’à 3 soumissions.

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Quel est le rôle d’un évaluateur agréé ?

Au Québec, le rôle d’un évaluateur agréé est d’agir à titre de professionnel de l’évaluation immobilière, afin de déterminer avec précision la valeur marchande d’une propriété.

En quoi consiste la « valeur marchande » d’une propriété ?

Il s’agit du prix de vente le plus probable, présumé ou réel, d’un bien, sur un marché libre et ouvert à la concurrence, où l’acheteur et le vendeur sont raisonnablement informés des conditions du marché.

Pour faire ça simple, l’évaluateur agréé a donc comme rôle d’indiquer le prix de vente le plus probable d’une propriété à une date donnée.

L’évaluateur agréé peut évaluer toutes sortes de propriétés :

  • Maison unifamiliale
  • Jumelé
  • Maison de ville
  • Condo
  • Terrain
  • Duplex
  • Immeubles à revenus
  • Immeubles à bureaux
  • Et plus encore !
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Comme vous le verrez plus loin, l’évaluateur dispose de 3 méthodes d’évaluation différentes. Il va choisir la méthode à utiliser selon le type de propriété à évaluer.

Vous allez donc consulter un évaluateur agréé quand vous désirez connaître la vraie valeur objective de votre propriété à une date précise.

Quelles sont les méthodes d’évaluation immobilières utilisées par les évaluateurs agréés ?

Les évaluateurs disposent de 3 grandes méthodes d’évaluation officielles pour déterminer la valeur marchande d’une propriété.

Selon le type de propriété à évaluer, ils vont devoir sélectionner la méthode la plus appropriée. Dans certains cas, ils peuvent utiliser plusieurs méthodes pour justifier la valeur d’un bien immobilier.

Ces méthodes sont les suivantes :

  • La méthode des comparables
  • La méthode du revenu
  • La méthode du coût

En évaluation, on dit que la méthode des comparables est une preuve directe, tandis que celles du revenu et du coût sont des preuves indirectes.

Regardons maintenant le fonctionnement de chaque méthode, et comment l’évaluateur les utilise pour déterminer la valeur marchande d’une propriété au Québec.

Méthode des comparables

La méthode des comparables consiste à ce que l’évaluateur détermine la valeur marchande d’une propriété à partir des prix de vente rajustés de maisons comparables vendues dans le même secteur récemment.

Pour y arriver, l’évaluateur doit procéder en plusieurs étapes :

  • Il va tout d’abord dresser un portrait complet de la propriété sujette à l’évaluation.
  • Il va par la suite analyser le marché et sélectionner entre 3-5 maisons comparables vendues dans le même secteur récemment.
  • Évidemment, des différences existeront entre chaque propriété, ce qui nécessitera des ajustements.
  • L’évaluateur devra alors ajuster les prix de vente de chaque comparable pour tenir compte des différences avec le sujet.
  • Par exemple, il va faire des ajustements à la hausse ou à la baisse sur chaque comparable pour tenir compte des différences de superficie, de nombre de chambres, de revêtement, de finition, etc.
  • Quand il aura réalisé tous les ajustements, le prix de vente de chaque comparable reflétera le prix auquel la maison se serait vendue si elle était identique au sujet de l’évaluation.
  • Finalement, l’évaluateur va faire la moyenne des prix de vente rajustés des 3-5 comparables.
  • La valeur obtenue est alors analysée par l’évaluateur, qui va ensuite donner son avis professionnel et présenter la valeur marchande.

La méthode des comparables est de loin la plus utilisée en évaluation immobilière.

Méthode du revenu

La méthode du revenu consiste à ce que l’évaluateur agréé détermine la valeur marchande d’une propriété à partir des revenus qu’elle génère.

Cette méthode est utilisée uniquement pour les immeubles d’investissement dont l’objectif est de générer des revenus, comme c’est le cas notamment avec les immeubles à logements.

La méthode du revenu est plus complexe, et se base sur un calcul financier mettant en relation le TGA moyen d’un secteur, et les revenus nets normalisés d’un immeuble.

  • L’évaluateur doit donc tout d’abord déterminer quel est le Taux global d’actualisation (TGA) paritaire à utiliser dans le secteur où se trouve l’immeuble.
  • Par la suite, il va analyser les revenus et dépenses de l’immeuble, et les normaliser selon la procédure normale.
  • Finalement, il va diviser les revenus nets normalisés par le TGA paritaire, afin d’obtenir la valeur.
  • Par exemple, si les revenus nets normalisés sont de 25 000$, et que le TGA est de 5%, cela donne (25 000/0,07 = 357 143$).

Il s’agit donc d’une méthode d’évaluation basée sur un calcul financier.

Méthode du coût

La méthode du coût consiste à ce qu’un évaluateur agréé détermine la valeur d’une propriété à partir de son coût de reconstruction à neuf.

Cette méthode est utilisée généralement pour des constructions neuves, pour des bâtiments patrimoniaux et des propriétés ayant peu de comparables sur le marché.

La méthode en soit est assez simple, mais peut prendre beaucoup de temps.

  • L’évaluateur doit calculer le coût de reconstruction de chaque composante de l’immeuble en date d’aujourd’hui.
  • Il doit se fier aux matériaux actuels sur le bâtiment, afin que la propriété reconstruite soit identique.
  • Pour y arriver, l’évaluateur doit se fier à un guide de prix pour différents matériaux, lequel est mis à jour chaque année.
  • Bien que fastidieuse, cette méthode permet de déterminer combien est-ce que ça coûterait de reconstruire la propriété en date d’aujourd’hui, tel qu’elle l’est.

La méthode du coût n’est pas couramment utilisée pour les maisons et condos, mais beaucoup plus pour des bâtiments distinctifs.

Quelle formation doit-il détenir pour pouvoir évaluer la valeur d’une propriété ?

Devenir évaluateur agréé est un processus rigoureux et assez complexe. C’est la plus haute formation en évaluation immobilière au Québec.

En effet, le parcours pour obtenir le titre d’évaluateur agréé de l’OEAQ se répartit en 3 grandes étapes, que nous vous présentons ici.

L’objectif ici est de vous faire comprendre que les évaluateurs agréés sont extrêmement qualifiés, et détiennent une spécialisation qui est reconnue par tous pour de bonnes raisons.

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#1 - Formation universitaire

Pour devenir évaluateur agréé, il faut tout d’abord compléter un baccalauréat universitaire reconnu par l’OEAQ.

Différentes universités au Québec offrent des baccalauréats en immobilier qui sont reconnus et qui permettent ensuite d’accéder à la profession d’évaluateur agréé.

Lorsque le baccalauréat sera officiellement complété, l’étudiant peut alors se trouver un stage.

#2 – Stage et préparation à l’examen

La deuxième étape consiste à réaliser un stage au sein d’un cabinet d’évaluateur agréé, et de suivre des cours supplémentaires préparatoires à l’examen de certification de l’OEAQ.

Le superviseur de stage peut alors devenir un mentor exceptionnel qui va guider le stagiaire dans sa préparation en vue de l’examen officiel.

Le stage est rémunéré et est d’une durée de 48 semaines. L’OEAQ donne également divers cours de préparation à l’examen selon le Programme de formation professionnelle (PFP), dont le cours sur les obligations professionnelles est obligatoire.

#3 – Examen et adhésion à l’OEAQ

Finalement, une fois le stage complété et la préparation à l’examen faite, le stagiaire peut s’inscrire à l’examen officiel de l’OEAQ.

L’examen se divise en 3 parties, et se tient seulement 1 fois par année au mois de septembre.

Il y a une partie écrite sur les méthodes d’évaluation, une partie écrite sur les obligations professionnelles, et une partie orale.

La note de passage à l’examen de l’OEAQ est de 65%.

Une fois l’examen réussi, vous pouvez faire votre demande d’adhésion à l’OEAQ et utiliser officiellement le titre professionnel d’évaluateur agréé « É.A ».

Combien coûte un évaluateur agréé au Québec ?

Quel est le prix à payer pour faire appel aux services d’un évaluateur agréé pour déterminer la valeur d’une propriété ?

Ça dépend de plusieurs facteurs, que vous trouverez ici-bas.

  • En moyenne, le tarif d’un évaluateur agréé pour faire évaluer une maison est d’environ 700$ au Québec.

Encore une fois, le prix va varier selon le type de propriété, mais aussi plusieurs autres facteurs.

Type de propriété

Prix d’évaluation agréé

Maison unifamiliale

600-900$

Condo

450-750$

Jumelé/Maison de ville

500-800$

Duplex

700-1000$

Terrain

400-650$

Immeuble à logements

Variable

Quels facteurs peuvent influencer le coût d’une évaluation ?

Voici quelques-uns des facteurs qui peuvent influencer le coût d’une évaluation par un évaluateur agréé :

  • Le type de propriété
  • La complexité du dossier
  • Le secteur où se trouve la propriété
  • L’évaluateur que vous choisissez
  • Le délai d’exécution que vous voulez

Dans quelles situations est-ce nécessaire de faire évaluer sa maison par un évaluateur agréé ?

Il y a plusieurs événements de la vie qui peuvent rendre nécessaire la réalisation d’une évaluation par un évaluateur agréé.

Sans passer en revue tous les événements, voici les plus importants :

  • Vente
  • Refinancement
  • Divorce
  • Décès

Quand vous voulez vendre, avoir un rapport d’évaluation peut vous aider à justifier le prix demandé aux acheteurs. Dans le cas d’un refinancement, la banque peut demander un rapport d’évaluation officiel afin de vous octroyer les fonds.

Lors d’un divorce, afin de partager le patrimoine familial le plus justement possible, il est souvent nécessaire de faire évaluer la résidence familiale.

Finalement, lors d’un décès, il peut être nécessaire de faire évaluer la propriété du défunt pour le calcul de la succession, des gains en capitaux imposables, etc.

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Quelle est la différence entre faire évaluer sa maison par un courtier immobilier ou un évaluateur agréé ?

Au Québec, seuls les évaluateurs agréés (É.A.) sont reconnus par les tribunaux, les gouvernements, les assureurs et les banques pour tout ce qui touche l’évaluation immobilière.

Lorsqu’un mandat d’évaluation officiel est demandé, il doit obligatoirement est réalisé par un évaluateur agréé.

Cependant, quand il est question de vendre, il est également possible de faire évaluer sa maison par un courtier immobilier.

  • Quelle est la différence entre faire évaluer sa maison par un courtier et un évaluateur ?

Courtier Immobilier

Le courtier immobilier évalue la valeur à partir d’une méthode des comparables simplifiée. Il ne fournit pas de rapport d’évaluation, mais présente à son client le prix de vente optimal à afficher selon lui. Cette évaluation est gratuite pour le client, qui peut alors décider de vendre avec le courtier ou non.

Évaluateur Agréé

L’évaluateur agréé évalue la valeur de la propriété à partir d’une méthode d’évaluation officielle, et fournit un rapport complet au propriétaire, avec la juste valeur marchande indiquée. Cette évaluation est payante, et le propriétaire peut ensuite décider s’il vend sa propriété par lui-même ou avec un courtier.

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