Comment Acheter une Maison sans Mise de fonds au Québec ?Soumissions Québec

24 January 2024,

Acheter une maison sans mise de fonds, est-ce encore possible au Québec ou est-ce plutôt un mythe ?

En fait, il faut comprendre que pour tout achat immobilier, il est obligatoire de verser une mise de fonds minimale de 5%.

Cependant, cette mise de fonds ne doit pas nécessairement être en argent, et elle peut provenir de différentes sources auxquelles on ne pense pas souvent.

Donc, oui, il est possible d’acheter une maison sans mise de fonds, et on a décidé de vous partager différentes stratégies.

Pour toute question concernant l’achat d’une propriété, nous vous invitons à remplir notre formulaire gratuit au haut de cette page.

Quelles sont les étapes pour acheter une maison en 2024 ?

Avant d’entrer en détail dans les stratégies pour acheter une maison sans mise de fonds, il est intéressant selon nous de faire le tour des étapes à suivre pour réaliser un projet d’achat immobilier.

Par où faut-il commencer, et comment ça se termine exactement ?

Bien que des subtilités puissent exister d’un projet à l’autre, voici les grandes étapes d’un projet d’achat de maison au Québec :

Tout commence par une rencontre avec un conseiller financier, afin de planifier votre plan d’épargne pour votre mise de fonds. Cette rencontre peut avoir lieu 3-5 ans avec le projet d’achat.
Il faudra ensuite rencontrer un courtier hypothécaire afin de faire évaluer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et vos dettes, afin de savoir quel budget de maison vous pouvez vous permettre.
Une fois votre capacité d’emprunt établie, vous pourrez trouver un courtier immobilier afin que ce dernier vous accompagne gratuitement à travers votre projet d’achat.
Vous allez expliquer à votre courtier immobilier ce que vous cherchez comme type de propriété, vos critères, votre budget et le secteur qui vous intéresse. Ce dernier va s’occuper des recherches.
Le courtier va ensuite vous présenter toutes les propriétés susceptibles de vous intéresser, et va réserver des visites pour les maisons qui vous intéressent.
Lors des visites, il va vous accompagner pour poser les bonnes questions, demander les documents essentiels, etc. Lorsqu’une maison vous intéressera, il rédigera avec vous l’offre d’achat.
Une fois l’offre d’achat envoyée, le vendeur pourra l’accepter ou bien négocier. Si vous trouvez un terrain d’entente, la vente sera conclue.
Avant que le tout soit officiel, vous aurez la possibilité de faire inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment. Si les résultats de l’inspection sont satisfaisants, vous pourrez conclure la transaction. Si des problèmes majeurs sont révélés, vous pourrez vous retirer de la vente.
Le tout se termine finalement chez le notaire, où ce dernier va procéder au transfert des titres de propriété. Vous devenez alors officiellement propriétaire et recevez les clés de votre nouvelle demeure.

Un processus d’achat de maison peut se faire sur plusieurs années pour certains, et très rapidement pour d’autres.

Parfois, l’état du marché peut grandement influencer votre projet, par exemple les taux d’intérêt, la surenchère, etc.

C’est pourquoi le fait d’être accompagné d’un courtier immobilier est la meilleure façon de maximiser vos chances de vivre un projet sans tracas.

10 stratégies pour acheter une maison sans mise de fonds au Québec

Entrons maintenant dans le vif du sujet et regardons les différentes façons d’acheter une maison sans mise de fonds au Québec.

Les lois fiscales au Canada obligent les acheteurs à devoir fournir une mise de fonds sur l’achat d’une propriété immobilière.

Normalement, la mise de fonds traditionnelle est de 20% du prix de vente d’une propriété. Avec les prêts assurés par la SCHL, il est désormais possible pour les acheteurs de mettre seulement 5%.

Voici 10 stratégies que plusieurs de nos clients ont déjà utilisées dans le passé pour acheter une maison plus facilement.

#1 : Utilisez le Régime d’accession à la propriété (RAP)

La première stratégie qui existe pour diminuer drastiquement votre effort financier pour la mise de fonds de votre maison, c’est le Régime d’accession à la propriété, mieux connu sous l’acronyme « RAP ».

Grâce au RAP, vous pouvez retirer jusqu’à 35 000$ par conjoint de vos REER pour la mise de fonds de votre maison.

Ce programme est réservé aux premiers acheteurs. Vous pouvez donc utiliser vos placements de retraite comme mise de fonds.

Quel est l’avantage de le faire ?

Cette stratégie ne vous permet pas d’acheter une maison sans mise de fonds, mais elle diminue drastiquement l’effort que vous avez à faire pour l’amasser.

#2 : Prendre l’argent sur une marge de crédit

Comme mentionné précédemment, même si vous voulez acheter une maison sans mise de fonds, vous allez devoir trouver le 5% minimum quelque part. Pourquoi pas ouvrir une marge de crédit ?

Bien qu’il s’agisse d’une stratégie plus ou moins recommandée, il est possible d’ouvrir une marge de crédit personnelle pour emprunter la mise de fonds nécessaire.

Dans les périodes où les taux d’intérêt sont bas, cette stratégie peut être avantageuse. Cependant, quand les taux sont élevés, ça peut coûter cher en intérêts par mois.

#3 : Utiliser les programmes de financement municipaux

Votre ville offre-t-elle des programmes de financement pour favoriser l’accès à la propriété ? Informez-vous !

Dans la ville de Québec, le programme Accès Famille permet d’obtenir une aide financière allant jusqu’à 5,5% du prix d’achat, ce qui couvre la mise de fonds et les frais d’achat.

Certaines villes plus éloignées tentent d’attirer les nouvelles familles, et donnent même parfois des congés de taxes de bienvenue.

Bref, regardez sur les sites des municipalités pour voir si des programmes pourraient vous aider à acheter sans mise de fonds.

#4 : Acquérir une propriété bigénérationnelle

Avez-vous déjà songé à devenir propriétaire avec vos parents ou vos beaux-parents ? Il s’agit en effet d’une stratégie de plus en plus populaire.

Vous pouvez ainsi vous entendre avec vos parents ou beaux-parents pour que ces derniers fournissent la mise de fonds sur la propriété, mais que les dépenses soient partagées également.

Vous pourriez en échange vous porter responsable de l’entretien extérieur de la propriété.

Évidemment, pour que ce soit faisable, il faut que vous vous entendiez très bien avec votre famille.

L’achat d’une maison bigénérationnelle demande une réflexion plus poussée que seulement financière.

#5 : Obtenir un don d’équité

Avez-vous déjà entendu parler du concept de don d’équité ?

Il s’agit de l’une des meilleures façons d’acheter une maison sans mise de fonds au Québec.

La stratégie est bien simple : vous vous portez acquéreur d’une propriété de l’un des membres de votre famille, qui vous la vend à un montant inférieur à sa valeur marchande réelle.

Cette stratégie est utilisée beaucoup par les acheteurs qui souhaitent se porter acquéreurs d’une maison familiale. Les parents qui souhaitent donner un coup de pouce à leurs enfants pour acheter peuvent ainsi le faire de manière simple.

#6 : Utiliser l’argent d’un proche (love money)

La bonne vieille stratégie d’emprunter de l’argent à des proches existe toujours… Le terme « love money » signifie qu’un acheteur reçoit de l’argent en cadeau de membres de sa famille.

Utiliser l’argent d’un proche comme mise de fonds peut se faire, et se divise généralement en deux approches :

Il faut nécessairement avoir une excellente relation avec sa famille, et un lien de confiance très fort, mais il s’agit néanmoins d’une stratégie assez courante au Québec.

#7 : Mettre en place une garantie collatérale

Si vous êtes déjà propriétaire d’une propriété et souhaitez en acquérir une autre sans mise de fonds, sachez que la garantie collatérale peut être une stratégie à envisager.

La garantie collatérale consiste à utiliser l’équité disponible sur une propriété en garantie comme mise de fonds sur un autre immeuble.

C’est différent du refinancement, dans la mesure où le montant de la garantie collatérale n’est pas de l’argent qui vient réduire le prix de vente.

Par exemple, vous détenez un Duplex d’une valeur de 500 000$ avec un solde hypothécaire de 300 000$.
L’équité disponible est de 80% de 500 000$, donc 400 000$ - 300 000$ = 100 000$.
Vous souhaitez acheter un autre Duplex de 500 000$, en mettant le 100 000$ d’équité sur le premier immeuble en garantie collatérale.
Vous achetez donc le Duplex #2 à 500 000$, et financez 100% du montant, mais la banque calcule une mise de fonds de 20% via la garantie collatérale sur le premier Duplex.
Si vous cessez de payer le deuxième Duplex, elle peut ainsi saisir les 2 propriétés.

Il s’agit d’une pratique qui était très courante autrefois, mais qui est de plus en plus risquée, car l’acheteur finance 100% du prix de vente de la propriété.

Desjardins offre encore des garanties collatérales, mais la plupart des autres prêteurs traditionnels n’en font plus au Québec.

#8 : Profiter d’un apport de compétence

Réaliser un projet d’autoconstruction est une forme d’achat de propriété, et ce type de projet permet d’utiliser une stratégie pour acheter sans mise de fonds au Québec.

En effet, si vous réalisez une autoconstruction de maison et que la valeur marchande de la propriété est significativement supérieure au coût de construction, vous pourriez bénéficier de ce qu’on appelle un apport de compétence.

Un apport de compétence est une équité créée lors de la construction d’une maison par son propriétaire.
Par exemple, vous regardez pour construire une maison neuve de 600 000$.
En prenant en charge le projet vous-même, vous arrivez à un coût de construction de 540 000$.
Le 60 000$ de différence peut vous être accordé en apport de compétences, et compter comme une mise de fonds.

Dans le scénario suivant, le 60 000$ d’économies sur 600 000$ vous donnerait l’équivalent de 10% de mise de fonds. Vous pourriez ainsi acheter une maison sans mise de fonds et payer seulement la prime SCHL, que vous ajouteriez à votre prêt.

Bref, l’apport de compétence est une stratégie très méconnue au Québec, mais que certains prêteurs, dont encore une fois Desjardins, va proposer.

#9 : Refinancer une autre propriété

Vous êtes propriétaire d’une maison et désirez acheter un chalet sans mise de fonds ? Vous êtes propriétaire d’un immeuble à revenus et souhaitez en acheter un autre sans argent liquide?

Le refinancement est une stratégie qui vous permet d’aller utiliser l’équité disponible dans un immeuble comme mise de fonds sur une nouvelle propriété.

Au Québec, il est possible de refinancer une propriété jusqu’à 80% de sa valeur.

Le fonctionnement est le même que la garantie collatérale, mais vous utilisez ici réellement les fonds.

Par exemple, votre maison vaut 700 000$ et il reste 450 000$ à payer d’hypothèque.
Vous pouvez refinancer la propriété jusqu’à 80% de sa valeur, donc jusqu’à 560 000$.
Cela vous donnerait alors 110 000$ de liquidités (560 0000$ - 450 000$).
Vous pourriez alors utiliser ce 110 000$ comme mise de fonds pour acheter un chalet.

Dans le cas d’un refinancement, il n’y a pas de liens entre les propriétés, contrairement à la garantie collatérale.

La mise de fonds vient réellement diminuer le solde à financer. Cependant, votre hypothèque initiale sur votre première propriété se voit à être augmentée, et vos paiements seront plus élevés.

#10 : Maximiser le CELIAPP

Finalement, la dernière stratégie découle d’un nouveau programme mis en place en 2023 pour les premiers acheteurs.

Similaire au RAP, le CELIAPP est un « Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété ».

Il vous permet de cotiser jusqu’à 8 000$ par année, et ces cotisations sont déductibles d’impôt.
Le montant maximum de cotisation au CELIAPP est de 40 000$.
Par exemple, si vous cotisez 40 000$ avec un taux d’imposition marginal de 37,12%, cela représente 14 848$ de remboursement.
Au moment d’acheter, vous aurez donc 54 848$ de disponible pour la mise de fonds.

En tant que premier acheteur, vous bénéficiez de crédits d’impôt au fédéral et provincial qui peuvent vous accorder jusqu’à environ 2 900$.

Bref, le CELIAPP est une façon simple pour les premiers acheteurs de maximiser leur retour d’impôt afin d’avoir plus d’argent pour leur mise de fonds. Pour ceux qui veulent y participer sans argent, des prêts CELIAPP peuvent être utilisés. Informez-vous.

Planifiez l’achat de votre future propriété avec un courtier immobilier !

Vous avez un projet d’acheter une maison prochainement, mais vos moyens financiers sont limités ?

Il existe des programmes qui peuvent vous aider, et l’aide de plusieurs professionnels pourrait vous aider à faire de ce rêve une réalité.

Parler avec un courtier immobilier pourrait d’ailleurs être le bon point de départ pour bien planifier votre projet.

Saviez-vous que le taux de commission d’un agent immobilier pour acheter une maison est de 0% au Québec. Ce sont les vendeurs qui paient la commission de leur agent et celui de l’acheteur.

Parlez avec le courtier de votre choix et expliquez-lui votre projet. Ce dernier pourra vous guider et vous aider à y voir plus clair.

Acheter une maison sans mise de fonds est possible, il suffit simplement parfois d’avoir un bon plan de match.

Commencez à magasiner et parlez-en avec nos experts partenaires dès maintenant !

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